Skip link

הקשר בין בורסה לנדלן

Facebook

הקשר בין בורסה לנדלן

 

במפגשים רבים של חברים, משפחה וקולגות לעבודה עולה הדיון על הצפוי לקרות למחירי הדירות. תמיד יהיה מי שיטען שהמחירים כרגע גבוהים מידיי, שבועת המחירים חייבת להתפוצץ ועל כן כדאי להמתין עם הרכישה. מנגד יהיו כאילו הסבורים שמגמת עליית המחיר תימשך ולכן לא כדאי להמתין אלא לקנות דירה כמה שיותר מהר.

בדומה לנקיטת עמדה על מניות, גם בנושא הדיור הדעה לעיתים קרובות היא מתוך פוזיציה, בעלי הדירות  אופטימיים בקשר לעליית המחיר ואילו מי שטרם רכש מדבר על ירידות. כל צד מנמק את דעתו בטיעונים כלכליים הגיוניים וחזקים מתחום המאקרו והמיקרו.

ככל שעובר זמן מתברר יותר ויותר כי קיים קשר בין הבורסה לבין מחירי הנדל”ן. המשבר העולמי האחרון בשווקי ההון התחיל כמשבר במשכנתאות הסאב פריים של שוק הנדל”ן, משם הפך למשבר אשראי כללי חמור. הטריגר שהצביע על תחילת המשבר בבורסות העולם היה הירידה במחירי הנדל”ן. הסיבה לכך שהמשבר היה עמוק כל כך נעוצה בעובדה שאנשים קנו דירות בכסף שלא היה שלהם, ומימנו את הרכישות באמצעות הלוואות. ברגע שהמחירים החלו לרדת בעלי הדירות הבינו שאין טעם להמשיך ולהחזיק בדירה והחזירו את המפתחות לבנקים. הבנקים נתקעו עם נכסים שערכם הולך ויורד ועם התגברות הפגיעה במאזניהם ורווחיהם, נאלצו למכור את נכסי הנדל”ן וגרמו לירידת מחיר נוספת ולהחזרות נכסים נוספות. כדי להקטין את הסיכון שלהם ולעמוד ביחסי ההלימות הדרושים, נאלצו הבנקים להפסיק ולתת אשראי גם לתחומים אחרים שאינם נדל”ן. תהליך זה גרם למיתון עולמי וההמשך ידוע לכל.

קשר נוסף בין בורסה לנדל”ן הוא ניסיונם של הקונים והמוכרים להעריך מהו השווי ההוגן של נכס מסוים כדי לדעת האם הפעולה הנכונה היא קניה או מכירה זאת בנוסף לביצוע תחזית כיצד יתנהג מחיר הנכס בעתיד.

הערכות לגבי התנהגות מחיר הנכס בעתיד מתבססות על היצע וביקוש אבל האם באמת ניתן להעריך את הביקוש העתידי ויותר מזה את ההיצע העתידי? התשובה לכך שלילית. תנאי השוק משתנים בקצב מהיר ובמיוחד בישראל גם חיזוי מושכל עשוי להיות לא יותר מהימור גרידה.

חוסר הודאות קיים כמעט בכל אספקט של חיינו וכולל אי יציבות ביטחונית, כלכלית, מדינית וגיאוגרפית(רעידות אדמה, התחממות גלובלית וכדומה). אם נוסיף גם את השפעת הפסיכולוגיה של המשקיעים שגורמת להם לפעול בצורה לא רציונאלית, נקבל מצב בו כל ניסיון לחזות את שוויו העתידי של נכס קשה לביצוע ונועד מראש לכישלון.

מרכיב דומה נוסף המחבר בין מחירי נדל”ן לבורסה הוא המחזוריות. כמו בבורסה, גם במחירי הדירות ישנה מחזוריות ולמרות שבסך הכול הכיוון הוא עלייה, ישנן תקופות של ירידות במחיר. כאשר מתרחשות תקופות ארוכות של עליית מחירים הן גורמות לזיכרון להיחלש, תאוות הבצע מעוורת את עיני המשקיעים וישנה תחושה שתנועת המחיר היא חד כיוונית כלפי מעלה. גם כאן מתגלה הדמיון לשוק המניות.

האמונה הרווחת היא שמחירי דירות למכירה בבאר שבע ובארץ בפרט רק עולים. העובדה היא שבשנים 1975-1980, 1985-1990 ו 2002-20088, מחירי הדירות הריאליים ביצעו מהלכי ירידות חדים שהגיעו אפילו עד עשרות אחוזים.

על פי מחקרי בנק ישראל, הגורם המחזורי המשפיע על מחירי הדירות הוא רמת האבטלה במשק, בתקופות שבהן רמת האבטלה נמוכה מחירי הדירות עולים.

רוב הטענות להמשך עליית מחירים נובעות משיקולים של ביקוש והיצע. כדי לחזק את טענתם מסבירים הטוענים כי הביקוש רק ילך ויגבר זאת בעקבות קצב ילודה גבוה ואפשרות להתגברות קצב העליה מאמריקה ומאירופה בעקבות האנטישמיות המתפתחת והרצון לחיות  בארץ ישראל. אם נוסיף את מצוקת הקרקעות בישראל ואת מיעוט אישורי הבניה יהיה קל לקבל את ההנחה שהמחירים ימשיכו לעלות.

להערכתי ההסברים הללו נכונים אבל לא יכולים לסייע בהערכה מהימנה של התנהגות המחיר משום שישנם פרמטרים רבים שאינם ידועים ועשויים להשפיע באופן דרמתי על המחיר.

התפתחויות בלתי צפויות כאילו, סביר שיגרמו לירידת מחיר ופחות סביר שהפתעות חריגות יגרמו לעלייתו. בין המרכיבים שעשויים להשתנות ולגרום לירידה במחירי הדיור הם מלחמה, רעידת אדמה, מיתון כלכלי, החלטת ממשלה על בניה מואצת בנגב ובגליל וחיבורן למרכז באמצעות מערכות תחבורה מתקדמות, הפשרה מואצת של קרקעות, חוקים חדשים שיורידו את כדאיות רכישת דירות להשקעה, כמו גם חוקים שיבטלו את הפטור ממס שבח עליו פורסם לאחרונה. השפעה דומה עשויה להיגרם על ידי עליה בשיעורי המס על הכנסות משכר דירה, חובה לרכוש ביטוח כנגד רעידות אדמה והיד נטויה. לא ניתן אם כך להישען על הטיעון שהביקושים ימשיכו לדחוף את הנדל”ן כלפי מעלה וצריך לבדוק גורמים נוספים שמשפיעים על מחירי הדירות. פן נוסף המצביע על חוסר ההיגיון שבעליית המחירים הוא שמחירי הדירות עלו בשנה וחצי האחרונות ביותר מ30% בעוד שקצב הילודה והפער בין מלאי הדירות ביחס לאוכלוסיה עלו בשיעור נמוך הרבה יותר.

עלייה בביקושים לדירות הם שדחפו את המחירים כלפי מעלה. להלן הסיבות היותר רלוונטיות לעליית הביקוש:

1. ריבית נמוכה- העובדה שבעקבות המשבר והמיתון הוריד נגיד בנק ישראל סטנלי פישר את ריבית בנק ישראל לשפל היסטורי של 0.5% בדומה למקביליו בעולם הביאה למצב שהריבית על המשכנתאות ירדה והפכה את ההלוואות לאטרקטיביות ביותר כך שהציבור מתפתה ורוכש דירות כדי לא להפסיד את ההזדמנות.

2. המפולת בבורסה בשנת 2008- משקיעים רבים שראו את שוק המניות יורד בחדות ופחדו להיכנס לבורסה פנו להשקעה בנדל”ן במיוחד לאור העובדה שלא היו אלטרנטיבות להשקעה.

3.העליות החדות בבורסה בשנת 2009- העליות החדות העלו את תחושת העושר של המשקיעים כך שהביטחון שלהם להמשיך ולהשקיע כולל בנדל”ן עלה.

סעיפים 2 ו 3 מסבירים את העובדה שהיקף לקיחת המשכנתאות בשנים 2008-2009 עלה ב56% וברור שמרבית עלייה היא ממשכנתאות לצורך רכישת דירה להשקעה.

4. שיווק ופירסום- קבלנים וחברות נדל”ן משקיעים כספים רבים באמצעי התקשורת השונים כדי לפרסם את הפרויקטים החדשים, הנוצצים והמשתלמים שהם מציעים.כמובן שפרסומות אלו בנוסף למאמצי השיווק והיחצנות יוצרים הד בקרב הציבור (באז בשפה המקצועית). הבאז הזה מחזק אצל האנשים את התחושה שנדל”ן זו השקעה טובה, רווחית שאינה יכולה להפסיד.

5. קבוצות רכישה- השיגשוג שאנו חווים בתחום היחסית חדש הזה שנקרא קבוצת רכישה ממחיש בצורה הטובה ביותר את העובדה שהנדל”ן הפך להיות באופנה. גם תופעה זו תורמת את חלקה לעליית מחירים.

המסקנה היא שסביר יותר שמחירי הדירות ירדו בשנים הקרובות. העובדה שהריבית תעלה מהשפל ההיסטורי בו היא נמצאת היום תגרום להתייקרות המשכנתאות ותגרום לירידה במחירי הנדל”ן. אחוז האבטלה הוא גורם מחזורי בעל השפעה הפוכה על מחירי הדירות העובדה שבשנים 2008 ו 2009 למרות המיתון האבטלה היתה נמוכה משמעותית מהממוצע, 6.1% ו 7.5% בהתאמה לעומת ממוצע של 8.6% בשנים 1991-2009 גם היא מעלה את הסבירות של התכנסות אחוז האבטלה לממוצע ולירידה במחירי הדיור.

הליך כזה של ירידת מחיר עשוי ליצור תגובת שרשרת. כל אחד מהתרחישים שתוארו מעלה עשוי לגרום לירידת מחיר שתאיץ את עצמה. אפקטים פסיכולוגיים שישפיעו אפילו יותר אחרי נפילת מחירי הנדל”ן בחו”ל בשנים 2008-2009 כמו גם החשש בפני הפסדים הולכים וגדלים על קניית דירה שמומנה באמצעות הלוואה  יגרמו להמשך ירידת מחיר. במצב כזה, גם השקעה מסיבית של יזמים, קבלנים, קבוצות רכישה וכדומה בפרסום ובשיווק תאבד את האפקטיביות שלה.

נקודה אחרונה למחשבה. במשבר הקודם שהתרחש בשנים 2000-2002 בהן הבורסה ירדה בקרוב ל50%, המחיר הריאלי של הדירות עלה במהלך השנתיים הללו יחד עם הורדת הריבית במשק. בשנת 2002 השתנתה המגמה, הנגיד החל להעלות את הריבית ובקורלציה מדהימה החלו מחירי הדירות הריאליים לרדת ירידה שנמשכה עד שנת 2008. מה יקרה לדעתכם למחירי הדירות עם העלאות הריבית שבדרך?

מאמר זה נכתב ע”י אבירם ברדוגו, מנהל אסטרטגיות מסחר בתטא 1 בית השקעות מתקדם.

בית השקעות תטא 1 הינה חברה מנהלת תיקים העוסקת בשיווק השקעות (ולא בייעוץ השקעות) ויש לה זיקה לקרנות נאמנות ש”מיטב ניהול קרנות נאמנות (1998) בע”מ מנהלת”. הכותבים ו/או לקוחותיהם עשויים להחזיק בנכסים הנ”ל ועשוי להיות להם עניין אישי בהן ועל כן קיים חשש לניגוד עניינים במישרין. האמור אינו תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם וכל מי שפועל על סמך הכתוב עושה זאת על אחריותו בלבד.