Skip link

מה כיוון שוק הנדל”ן בישראל חלק 2

Facebook

מיתוס מספר 3:שכר הדירה בישראל זינק, וזו הוכחה שיש חוסר ביחידות דיור?
אחת הדרכים לדעת אם יש בועת נדל”ן או שבאמת חסר היצע, זה להסתכל דווקא על שכר דירה. שכר דירה הוא מוצר כמו כל מוצר צריכה אחר. הכסף ששולם על שכר דירה “נעלם”, והתועלת שמפיק הדייר היא המגורים בדירה. בשכר דירה לא תיתכן בועת מחירים, מכיוון שהוא לא נכס, וגם מכיוון שהבנקים לא מעניקים הלוואות ענק לתשלום שכר דירה (להבדיל מהלוואות משכנתא של מיליון שקל לרכישת דירה). בועת נדל”ן היא בעצם בועת נכסים שבנויה על בסיס של בועת אשראי (גידול בנתינת משכנתאות). לכן, אם שכר הדירה במדינה מסוימת זינק, ואנשים נאלצים לשלם חלק יותר ויותר גדול מהמשכורת השוטפת שלהם על שכר דירה – זה סימן שבאמת יש מחסור בדירות במדינה. אבל אם שכר הדירה לא עלה יותר ממה שעלו המשכורות במדינה, או שהוא לא עלה באופן מיוחד ביחס למוצרים אחרים, אז כנראה שאין מחסור. שני הגרפים הבאים, מתוך נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מראים כי “יש הרבה מוצרים בישראל בהם מעולם לא נטען שיש מחסור כלשהו, למרות שהמחיר שלהם עלה אפילו יותר מהעליות בשכר הדירה” (של דירת 4 חדרים):

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

שימו לב אגב, ששכר הדירה עלה רק 48% במשך 15 שנים, שזה רק 2.64% בשנה. מוזר נכון? אני בטוח שזכרתם שזה הרבה יותר. הרי בעיתון היה רשום ששכר הדירה זינק ב 60% תוך 8 שנים- וזה נכון אם מסתכלים מ 2008. אבל מכיוון שהקבלנים והפוליטיקאים טוענים שהמחסור התחיל להתפתח ב 2001, בואו נבדוק את כל ה 15 שנה האחרונות. וכאן אנחנו רואים כי אין התייקרות חריגה ביחס לשאר המוצרים.

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

הגרף הבא מראה סדרת נתונים שנקראת “שכר דירה”, והיא בודקת את שכר הדירה הממוצע שמשלמים בישראל עבור דירה באיכות קבועה. (ברור כי אם אנשים משדרגים את איכות הדירה שהם שוכרים, סביר להניח שהמחיר יעלה והם יהיו גם מוכנים לשלם יותר. לכן אסור להתחשב בכך, שכן זה לא מעיד על התייקרות אמתית). הסדרה הזו בודקת גם דיירים שלא עברו דירה בשנה האחרונה או בשנים האחרונות. ניתן לראות שב-3 השנים האחרונות, ההתייקרות היא פחות מ 2% לשנה, וזה בעצם כמו אפס התייקרות. למה? כי המשכורות בישראל, בכל שכבות האוכלוסייה, עולות בקצב של לפחות 2% בשנה. בתחילת 2011 עמד שכר המינימום בישראל על3,850 שקלים, ובתחילת 2017 הוא כבר עמד על 5,000 שקלים .זוהי עליה של 30% בשכר של השכבות החלשות כאשר באותה תקופה שכר הדירה התייקר רק ב-15% . אז אם ביחס למשכורת שכר הדירה כבר לא עולה, לא יתכן ויש מחסור. כנראה שיש מספיק דירות לכל מי שמעוניין:

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

בדיקה של נתוני שכר דירה מאתר הלשכה לסטטיסטיקה, והצלבה מול נתוני המשכורת הממוצע מאתר בנק ישראל, נותנים לנו פרספקטיבה מרתקת. מאז 1990, בסיכום של 27 שנים, שכר הדירה עלה בדיוק כמו המשכורות שלנו. לא יותר ולא פחות. בשנת 1,991 כשהתחיל גל עלייה מסיבי ומפתיע לישראל ,היה מחסור אמתי בדירות ורואים את זה היטב בגרף. המחסור נגמר בתחילת שנת 2000 כאשר הקו החום של שכר הדירה חזר להתלכד עם הקו הכחול של המשכורת הממוצעת. כיום למרות הדיבורים על משבר הדיור מאז 2009, אין איזשהו נטל כבד במיוחד של שכר הדירה. (גם אין יותר קפיצות בגרף, בגלל שעברנו לחוזי שכירות בשקלים ולא בדולרים)

מקור: XXXX

להמחשת הקפיצות בשער הדולר מהגרף הקודם, הנה גרף של שער הדולר:

מקור: תוכנת XXX

הגרף הבא מציג סדרת נתונים “פשוטה”, שבה 4 פעמים בשנה מבצעים סקר בקרב הציבור ורושמים מה שכר הדירה הממוצע שמשולם. הנתונים בסדרה “מתנדנדים” יותר מאשר בגרף הקודם. אבל בהחלט אפשר להתרשם ממנה לגבי מה שקורה בשטח. הגרף הזה מתייחס לדירות 4 חדרים ו-5 חדרים. שימו לב, נרשמו עליות חדות יחסית במשך מספר שנים רצוף, אך ב-7 רבעונים האחרונים (שנה ותשעה חודשים) יש דווקא ירידת מחירים. בדירות 5 חדרים (צבע תכלת) הירידות משמעותיות יותר. תסכימו איתי שקשה לטעון שיש מחסור בזמן שיש ירידת מחירים…

מקור:XXX

נטל שכר הדירה על הישראלים, מתוך המשכורת החודשית, דווקא ירד: תסתכלו בגרף הבא, בחלק הימני שמסומן במלבן אפור. זהו סיכום של כל שכבות האוכלוסייה בישראל. תשוו את שנת 2003 מול 2012 כלומר העמודה הכחולה מול הירוקה. לפני עליות המחירים המשפחה הישראלית הממוצעת הייתה מוציאה 24% מההכנסה שלה על שכר דירה. לאחר זינוק המחירים היא מוציאה רק 23% על שכר דירה, שזה מעט פחות. זו הוכחה שעליית המחירים הייתה רק במחירי הנכסים. כך שבעצם, ביחס לישראל של פעם, אין הרעה במצבו של מי שמחפש דיור, אלא רק במצבו של מי שמתעקש לקנות נכס.
שימו לב: הגרף בהחלט מתחשב בכך ששכר הדירה התייקר עם השנים, אבל גם ההכנסה של המשפחות בישראל עלתה, ואפילו יותר משמעותית – כך שהנטל דווקא ירד. וזה יכול לקרות רק כאשר יש מספיק דירות.

מקור: XXX

מיתוס מספר 4:בישראל יש ריבוי טבעי גבוה?
מוסכם שהריבוי הטבעי בישראל הוא בקצב של 1.8% עד 2% בשנה. אלא שאנשים שוכחים שהמגזר הערבי והמגזר החרדי, אחראים לחלק גדול מהריבוי הטבעי והתינוקות שנולדים בכל שנה. לפי תחזית האוכלוסייה, ניתן להסתכל על האוכלוסייה היהודית שאינה חרדית. כלומר דתיים, מסורתיים וחילוניים. נכון לשנת 2019 המתקרבת, יהיו באוכלוסייה זו 5.840 מיליון אנשים, וההערכה המרכזית היא שתוך עשרים שנה, בשנת 2039, כמות האנשים תגדל במיליון נוספים, ותעמוד על 6.802 מיליון. זהו גידול של 16% בלבד, וחישוב מראה שזה קצב של 0.76% בשנה בלבד. הרבה פחות מאותם 2% לשנה שכולם יודעים להגיד (וכן- כמובן שהטבלה לוקחת בחשבון שכל הזמן נולדים תינוקות, ומצד שני אנשים מתים. אגב- תחשבו לרגע, אם במשפחה חילונית שני הורים הביאו לעולם שני ילדים, ואז מתו – אז לא יהיה שום גידול באוכלוסייה והיא תישאר בגודל קבוע).
הטבלה גם ממחישה לנו ש-53,000 התחלות בניה בשנת 2015 זה ממש לא מעט. האוכלוסייה שאינה חרדית הולכת לגדול רק במיליון איש ב-20 השנים הקרובות, ומיליון איש צריכים רק 350,000 דירות. נשמע הרבה? זה יוצא רק 17,500 דירות בשנה.

מקור: XXX

טענה נוספת שנשמעת הרבה, היא שבגלל שיש הרבה מתגרשים, זוג שהסתפק בדירה אחת צריך פתאום שתי דירות ולכן המחירים עלו כל כך. אז קודם כל, הטענה הזאת סותרת טענה נפוצה אחרת, שבכל שנה מתחתנים המון אנשים ולכן צריך המון דירות. הרי מי שמתחתן ואחר כך מתגרש, (בטח ובטח מי שאפילו לא הספיק להביא ילדים), בסך הכול חוזר למצב הקודם שלפני החתונה. שני אנשים שגרו כל אחד בדירה נפרדת, ודווקא החתונה גרמה להם להסתפק בדירה אחת ולשחרר דירה אחת בחזרה לשוק הדיור… בכל מקרה הגרף הבא מראה שכמות המתגרשים אולי גבוהה, אבל לא השתנתה כמעט מאז שנת 2,000 ובטח לא עלתה מאז. כלומר הייתה כבר תקופה בישראל שמחירי הדירות היו במגמת ירידה, ושיעור הגירושין היה בדיוק כמו היום.

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

בכל שנה נולדים מספר עצום של תינוקות ולכן מחירי הדיור הולכים רק לעלות-האמנם??? הפירמידה בתרשים הבא מראה כמה אנשים יש בכל שכבת גיל. כן- במגזר היהודי יש לא מעט תינוקות ופעוטות. אבל קל לראות בפירמידה שיש כבר הרבה פחות בני נוער. מן הסתם, תינוקות עדיין לא הולכים לקנות דירות ואפילו לא לשכור. בנוסף, רבים מהתינוקות שייכים למגזר החרדי, אלא ששם יחידת דיור אחת מספיקה לפעמים לעשרה נפשות.
התרכזו לרגע בתרשים: שימו לב שבגילאי 15-19 יש כיום דווקא פחות אנשים מאשר בגיל 25-29. זה אומר שמי שחושב שיצטרכו לבנות יותר ויותר כי האוכלוסייה תגדל בקצב מהיר יותר ויותר, לא צודק באופן מוחלט. זה נכון עקרונית, אבל זה לא יהיה נכון בשנים הקרובות, כי בשכבת הגיל הצעירה של גילאי 15-19, שתרכוש דירות בעוד עשר שנים, יש דווקא פחות אנשים מאשר בשכבת הגיל שרוכשת דירות היום. מה שחשוב לראות זה כמה אנשים הולכים להיות בני 25 בקרוב. אנשים אלה מגיעים לגיל שבו הם רוצים לצאת מבית ההורים, ובכך הם מזרימים לשוק ביקוש לשכירת דירות, ולפעמים גם לרכישת דירות. הפירמידה שבתמונה מראה שבשנים הקרובות קצב המצטרפים לשוק הדיור צפוי להיות דווקא איטי יותר ממה שהיה לאחרונה.

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

הטבלה הבאה מראה שחוץ ממחוז מרכז, ומחוז יהודה ושומרון, בכל המחוזות בארץ דווקא הייתה הגירה שלילית. כלומר יותר אנשים עזבו מאשר הצטרפו. אפילו בתל אביב, שבה מחירי הדירות עלו מאוד, רואים שהאוכלוסייה דווקא ירדה! ודי משמעותית: 47,000 איש “חסרים”. נכון, יש גם ריבוי טבעי שמגדיל את האוכלוסייה, אבל כבר ראינו שבקרב החילונים זה לא משמעותי. הטבלה מוכיחה עוד דבר: הדמוגרפיה, הגידול באוכלוסייה, לא משחקת תפקיד גדול בחיזוי עליות המחירים. המחירים בתל אביב עלו מאוד למרות שיותר תושבים עזבו מאשר הגיעו, ובמחוז מרכז, שם דווקא יותר הגיעו מאשר עזבו, המחירים עלו במידה חלשה יותר. משהו אחר גרם למחירים בישראל לעלות.

מקור: XXX

והנה עוד נתון מעניין – בשנות ה- 60 היה ריבוי טבעי של כ-4% בשנה, בגלל עלייה מסיבית לישראל. זה פי 2 ממה שיש לנו היום ופי 4 ממה שיש באוכלוסייה החילונית היום. ברם, נחשו מה- מחירי הדירות באותה תקופה היו כ 55-60 משכורות. פחות מחצי מאשר היום. אז מי שחשב שריבוי טבעי גבוה יגרום לעליות מחירים לנצח, צריך לחשוב שוב. ונקודה נוספת למחשבה: במדינה גדולה יותר, יש גם יותר אנשים שעוסקים בנדל”ן. יותר בנאים, יותר מהנדסים, יותר מנהלי עבודה, יותר חברות בניה, ציוד מודרני יותר, יותר אנשים בוועדות התכנון והבניה .זה מראה שהיכולת להגדיל את התחלות הבניה תשתפר מאוד ככל שהאוכלוסייה גדלה ולכן לא מהווה מגבלה כלשהי.
האם צריך להסתכל רק על גידול באוכלוסייה או גם על גידול במספר העובדים בישראל?
הדרישה לדירות לא גדלה בהכרח עם הגידול באוכלוסייה והיא תלויה יותר במספר האנשים שיש להם הכנסה. השאלה האם לאדם מסוים יש עבודה והכנסה היא מהותית מאוד לביקוש לדירות. כאשר יש אחוז אבטלה גבוה במדינה, אנשים רבים לא מקבלים שכר, ולא מסוגלים לקנות בית, ואפילו לא לשכור. מי שגר עם ההורים לא יחשוב אפילו לצאת מהבית, אלא אם יש לו עבודה כלשהי והכנסה. כששיעור האבטלה במדינה גבוה, הקבלנים מרגישים פחות ביקושים לרכישת דירות מבדרך כלל. אבל מה קורה כאשר שיעור האבטלה יורד, הכלכלה במצב טוב, יותר ויותר אנשים מוצאים עבודה ומתחילים לקבל שכר. מן הסתם, רבים מהם מתים כבר לצאת מבית ההורים, או לשדרג את עצמם ממגורים עם שותפים ב “חצי דירה”, למגורים בדירה שלמה משל עצמם. אחרים יכולים סוף סוף להציג לבנק תלוש משכורת, וכך לקבל אישור למשכנתא, וללכת לקנות דירה. חשוב לדעת- כשאתם גרים עם ההורים אתם נחשבים משק בית אחד. רק כאשר עברתם ליחידת דיור נפרדת (עם מטבח נפרד וכניסה נפרדת) אתם מוגדרים כמשק בית חדש. לכן, הגידול המהיר במספר משקי הבית בשנים האחרונות, קשור גם לאותו שיפור במצב התעסוקה בישראל.
מסתבר שבעשור האחרון כלכלת ישראל הייתה בצמיחה רצופה, ושיעור האבטלה כל הזמן ירד, להוציא תקופה קצרה של עליה באבטלה בסוף 2008 עקב משבר הסאבפריים שפרץ בעולם וביטול של הזמנות רבות ממפעלים בישראל. העלייה באבטלה הדאיגה את נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, שהוריד את הריבית מאזור 4% לאזור 0.5% כמעט בבת אחת, ובכך הכניס זעזוע אדיר למשק (שאנו מרגישים עד היום במחירי הדירות). עם זאת, זריקת האנרגיה של “הלוואות זולות לכל דורש” הצליחה במובן הזה שאנשים התחילו לבזבז מכל הבא ליד, המכירות השתפרו, עובדים גויסו בכל ענפי המשק, ומגמת הירידה באבטלה חזרה אלינו.
לסיכום, אנחנו נמצאים כבר 10 שנים במגמה של ירידה באבטלה עם שיעור ירידה של כ-1% לשנה. אם נוסיף את הגידול שנתי של כ-2% באוכלוסייה נקבל כי כמות האנשים שחיפשה לעצמה דירה, הייתה גדולה בהרבה מאשר אם מסתכלים רק על הריבוי הטבעי. וזה אחד הגורמים ל”לחץ” שמורגש בשוק, והתחרות הרבה שהייתה על כל דירה.
הגרף הבא לקוח מאתר בנק ישראל, ומתייחס לאבטלה בגילאי 25 עד 64:

מקור: מחלקת מחקר, בנק ישראל

בכלכלה, נהוג להסתכל על שיעור אבטלה נמוך (של בערך 4%) בתור סוג של רצפה. האבטלה לעולם לא תהיה ממש אפס, כי תמיד יהיו אנשים שיבחרו להיות “בין עבודות” מרצונם החופשי. אנחנו היום קרובים מאוד לאותה רצפה, וזה אומר שהאבטלה תפסיק לרדת ונחזור למצב שבו רק הגידול הטבעי מכתיב את הלחץ בשוק הדיור. כלומר הלחץ יקטן ביחס למה “שהתרגלנו” בעשור האחרון

המיתוס החמישי בדרך….. סבלנות