Skip link

ניתוח מפורט של מחירי הנדל”ן- מאמר חמישי מתוך שישה

Facebook

קישור לחלק הראשון של המאמר

קישור לחלק השני של המאמר

קישור לחלק השלישי של המאמר

קישור לחלק הרביעי של המאמר

מיתוס מספר 12:
דירה זו השקעה טובה: גם סולידית וגם בטוחה?
מהי השקעה? מצד אחת שכרתם כסף מהבנק (לקיחת הלוואה) ומצד שני השכרתם דירה לדייר שלכם. כל עוד עלות הריבית שאתם משלמים נמוכה מההכנסות שאתם מקבלים בצורת שכר דירה, ההשקעה מוצלחת. (יחד עם זאת, תמיד יש לבדוק אם אין השקעה מוצלחת יותר בסביבה, למשל מניות, אגרות חוב, בניית מפעלים, רכישת משרד או חנות, הקמת עסק וכדומה).
בשנת 2009 ניתן היה לקחת את כל המשכנתא בריבית פריים. ריבית בנק ישראל הייתה 0.5% בלבד וריבית הפריים 2%. ניתן היה להשיג משכנתא בריבית של 1.3% בלבד (נמוך מהפריים, כלומר “פריים מינוס משהו”). בעזרת המשכנתא, יכולתם לרכוש דירת 2 חדרים, במחיר של 900,000 ש”ח בתל אביב, שהניבה לכם שכר דירה של 3,750 שקל בחודש, המצטברים ל 45,000 בשנה. חישוב פשוט מראה שזו תשואה שנתית של כ-5%.
כעת ניתן להבין שזו השקעה מצוינת. לקחתם כסף שלא שייך לכם, מהבנק, וכל עוד לא החזרתם את ההלוואה אתם משלמים עליו ריבית של 1.3% בשנה. בינתיים רכשתם בעזרת הכסף דירה, שמכניסה לכם 5% בשנה. את ההפרש אתם מכניסים לכיס שלכם בלי שום מאמץ. 3.7% מערך הדירה, כל שנה.
אל תתבלבלו – כשאתם משלמים 4,000 שקלים משכנתא, זה מורכב מתשלומי קרן ותשלומי ריבית. תשלומי הקרן אינם הוצאה. הם אינם הפסד. רק תשלומי הריבית הם כסף שנשרף. ככל שתשלמו יותר על הקרן, ככה תקטינו את החוב שלכם לבנק, וככה אחוז הבעלות שלכם בדירה הולך וגודל ואחוז הבעלות של הבנק הולך ויורד. תשלומי קרן זה כמו כסף שהפקדתם לעצמכם בקופת חסכון. הכסף יוצא כל חודש אבל הוא נשמר איפשהו והוא שלכם. (ככל ששילמתם יותר מהקרן, ככה ביום שתמכרו את הדירה תוכלו לקחת לעצמכם יותר כסף מסכום המכירה, ולהחזיר פחות לבנק).
אם בזמן שהדירה אצלכם גם מחיר הנכס הולך ועולה קבלתם בונוס. זהו רווח הון או “שבח”. אם המדינה מוותרת לכם על מס רכישה, על מיסוי שכר הדירה, ועל מס שבח ביום שתמכרו – בכלל עשיתם קופה מנצחת. מה שנקרא “אין דברים כאלה”. אבל הנה בישראל היה עד לא מזמן.
אז למה אני אומר שדירה זו לא השקעה טובה? מכיוון שהדברים השתנו. הדירה שעלתה 900,000 ₪ עולה היום כמעט 2 מיליון ₪. לאחר שבררתם באזור, הבנתם ששכר הדירה שתצליחו לקבל עליה, אם תחפשו דייר הרבה זמן, יעמוד בערך על 4,600 בחודש. זה לא הרבה מעל ה 3,750 שהיו לפני 7 שנים. התשואה השנתית היא 2.8% ולא 5% כמו פעם. הבדל אדיר. לא רק זה, אלא שאם אתם קונים אותה היום, תנאי המשכנתא גרועים בהרבה מאשר מה שהיה רק לפני שנה וחצי! הנתון האחרון שיצא, מדבר על ריבית משכנתא של כ 3.5% כאשר אם הפריים יעלה גם המספר הזה יעלה (כי הוא ממוצע של כל המסלולים בתמהיל, ריבית קבועה ומשתנה ביחד). זה אומר שכבר היום הריבית גבוהה יותר משכר הדירה. בחודשים האחרונים, בלי ששמתם לב, עברנו למצב שבו הכסף שאתם שורפים על ריבית הוא גדול יותר מהכסף שאתם מקבלים משכר דירה. מדובר בהשקעה שמפסידה כסף אם מחיר הדירה לא משתנה!

מקור: XXX

מה לגבי אנשים שמביאים חצי מהכסף לדירה מהחסכונות שלהם, ולכן המשכנתא שלהם היא רק על חצי דירה? כלומר ה 3.5% ריבית זה רק על סכום של 1 מיליון הלוואה, אבל ה 2.8% שכר דירה זה על כל הדירה, כלומר על 2 מיליון שקל?
לכאורה הם שורפים רק 35,000 בשנה על ריבית ומקבלים 55,000 מהדייר שלהם כך שההשקעה עדיין רווחית. נכון? אז זהו, שלא. כי כשהם לקחו מיליון שקל הון עצמי וקנו אתו דירה, הם מפסידים תשואה שהם יכלו לקבל על הכסף במקום אחר. למשל, אג”ח סולידי של הממשלה. כך שיש לחשב את הכסף שהם “הפסיקו לעשות” על ה-1 מיליון הון עצמי, ובנוסף אליו את הכסף שהם שורפים על ריבית. כך יוצא שמרגע שהם קנו דירה ההפסד שלהם אינו 35,000 אלא בסביבות 70,000 שקל, ושוב אנו רואים ששכר הדירה לא מכסה את זה.
שימו לב לנתונים של מדלן:
דירות 4 חדרים בבאר שבע מניבות 3.1% בלבד, ולא מצדיקות את ריבית המשכנתא. וזה בבאר שבע, שהיו בה תשואות של 8% עד 10% לפני עשר שנים ונחשבה ליעד מועדף למי שרצה להשקיע בנדל”ן.

מקור: מדלן

בתל אביב, כבר אין כדאיות כלכלית לרכוש דירה להשקעה. לפי מדלן, דירות 2 חדרים מניבות רק 2.4% לשנה ודירות 4 חדרים רק 2.5% . מדובר בתשואות מצחיקות.

מקור: מדלן

בשלב הזה רוב האנשים יצעקו: אבל קונים דירה להשקעה בשביל עליית ערך! שם הכסף הגדול! כל שנה מחיר הדירות עולה ב 8% וזה רווח נהדר! –אז חשוב שתדעו: ציפייה לעליית ערך אינה השקעה, אלא ספקולציה. השערה. הרוכש משער שאם המחירים עלו בשנים האחרונות אז זה חייב להימשך, ושאנשים שנולדו כמה שנים מאוחר יותר ממנו, יסכימו לשלם לו סכום גבוה בהרבה כשיחליט למכור להם. אבל אנשים שרוכשים כי הם מאמינים שהמחיר יעלה, הם ספקולנטים. לא משקיעים. כי יתכן שהערך יעלה אבל גם יתכן שלא. ויתכן גם שירד. אנשים כאלה פועלים בדיוק כמו בתרחיש שסטנלי פישר פחד ממנו. הם נמצאים במנטליות של בועה, שבה כל החברים שלהם, המשפחה שלהם, הבנקאים והקבלנים, מספרים להם שהמחיר רק יעלה ונותנים להם את הביטחון לעשות את הצעד, לקנות דירה, ולהיכנס להשקעה הפסדית (בשוטף) בגלל חלומות על עליית ערך.
מיסוי: ההשקעה בדירה לא מניבה אפילו את ה-2.4% שמדלן חישבו בשבילכם. מדוע? בגלל מיסוי, והוצאות אחרות. בעולם האמתי החישוב לדירה של 2 מיליון הוא כזה:
• מס רכישה 8% , כלומר 160,000 שקל
• מתווך ברכישה 2% ומתווך במכירה 2%: סה”כ 4% כלומר 80,000 שקל
• עורך דין ברכישה 1% ובמכירה 1% : סה”כ 2% כלומר 40,000 שקל
• חודש אחד בכל שנתיים שבו הדירה ריקה, בין דייר לדייר: הפסד של 4% מתוך שכר הדירה.
• מס על שכר דירה: יש 10% מס אם שכר הדירה גבוה מ 5,070 ש”ח.
• מס דירה שלישית: כ 1% מערך הדירה (רק אם יש לכם כבר שתי דירות להשקעה)
• תחזוקה שנתית: כ 2,000 שקל בשנה (תריסים, מזגן, ריצוף, צינורות, דוד שמש)
• שיפוץ פעם ב-10 שנים: לפחות 40,000 שקל, אחרת הדירה תתחיל להראות מיושנת בעיני הדיירים, והם ישלמו פחות מהממוצע באזור.
• מס שבח: אם ערך הדירה כן עלה עם הזמן, תשלמו 25% מהרווח למדינה.
לסיכום, עצם הקניה והמכירה גורמת לכם להיות מופסדים כ-14% ממחיר הדירה. שכר הדירה בניכוי זמן ללא דייר, תחזוקה ושיפוצים, הוא רק 85% ממה שכתוב בחוזה, כלומר מניב תשואה של 2.1% ולא 2.4% ואם אתם מאלה שחייבים במס, אז התשואה שלכם היא בסביבות 1.9% שנתי בלבד.
מכיוון שכל חודש שאתם מחזיקים בנכס, הריבית על המשכנתא שורפת לכם יותר כסף מאשר אתם מרוויחים משכירות, יהיה קשה לכסות הפסד של כ-14% שהוא נקודת המוצא ברכישת דירה להשקעה. כדי להרוויח מחיר הדירה צריך לעלות ביותר מ-14% עם השנים. אלא שפה צריך להיזהר – איש לא מבטיח לכם את זה. שר האוצר, שבכוחו לקבוע מסים ולהשפיע על התחלות הבניה, אפילו מבטיח שמטרתו בכלל להוריד את המחירים, כך שרכישת דירה דווקא היום מכילה יסוד של הימור נגד כוחות חזקים (במקרה של כחלון, הוא הרי כבר ריסק טייקונים חזקים בהרבה מכם, כמו נוחי דנקנר ואילן בן דב, כאשר גם הם זלזלו במופגן בכוונה שלו להוזיל את חשבון הסלולר של הישראלים).
מי שקונה ואומר שיש לו סבלנות- גם אם צריך לחכות כמה שנים עד שהערך יעלה כדי לעבור מהפסד התחלתי למצב של רווח, עלול לטעות בגדול. בטווח מספיק ארוך,סביר שמאמצי הממשלה לבנות יותר יניבו פירות, ושמחיר הדירות בסופו של דבר יחזורו להיות מחיר הבניה של הדירה (בתוספת מע”מ, תשלומים למדינה, ורווח מסוים לקבלן). מדובר על מחיר של כ-600,000 ש”ח לדירת מאה מטר בפריפריה, וכמיליון שקל במרכז הארץ.
הישראלים חושבים שדירה זו השקעה סולידית ובטוחה. בשנות ה-90 המשכורות עלו בכל שנה ב 10% כך שהשכר בישראל שילש את עצמו תוך עשר שנים. מצב זה אפשר למחירי הדירות להמריא, ועדיין אנשים הצליחו לשלם שכר דירה ומשכנתאות. לכן נוצר הרושם שמחיר הדירות רק עולים עם הזמן, ובצורה משמעותית. כיום, כאשר השכר והאינפלציה בקושי עולים, מחירי הדירות יכולים גם לרדת. לרדת ממש. לא רק המחיר במובן של מספר המשכורות הנדרשות, ולא רק המחיר שנוקבים בדולר. אלא המחיר הנקוב בשקלים.
זכרו- דירה זו השקעה ממונפת, באמצעות הלוואת משכנתא. אם רק 50% מהכסף שהושקע בדירה הוא שלכם, הון עצמי, אז עלייה של 10% במחיר הדירה היא בעצם רווח של 20% ביחס להון העצמי שלכם. אבל כשהמחיר יורד ב 10% זהו בעצם הפסד של 20% ביחס להון העצמי שלכם. כלומר, כשכתבתי שעלויות המכירה והקניה כבר שורפות לכם 14%, הכוונה הייתה ממחיר הדירה המלא. אם ההון העצמי שלכם היה רק חצי ממחיר הדירה, אתם מופסדים בעצם 28% על ההון שלכם כבר בהתחלה!
מיתוס מספר 13:
גם אם המחירים יירדו בעתיד, מי שיחכה רק יפסיד כי בינתיים ריבית המשכנתא תתייקר:
שימו לב לדוגמא מאוד פשוטה, שמוכיחה שלמרות שבמבט ראשון זה נשמע כמו טענה הגיונית, זה ממש לא נכון.
נניח שדירה אופיינית היום עולה 1.4 מיליון. ונניח שהזוג הצעיר הצליח להשיג טיפה יותר משליש מהסכום הזה בתור הון עצמי. מדובר ב 500,000 שקל, הרבה בזכות ההורים וגם קצת קרנות השתלמות של הזוג עצמו. הזוג הזה יכול לקנות היום דירה, אבל הוא יהיה חייב לקחת משכנתא של 900,000 שקל. כמו כן, הם יודעים שהם מסוגלים לעמוד בהחזר חודשי של 4,200 שקל בלבד. נעשה ממוצע של מסלולים שונים בתמהיל המשכנתא, ונניח לשם הפשטות שהריבית הממוצעת שהם נדרשים לשלם היא 3.82% לשנה. כעת חייבים מחשבון משכנתא. וכאן אנחנו רואים שהם חייבים לפרוס ל-30 שנה את ההחזרים אחרת ההחזר החודשי פשוט יקר להם מדי.

מקור:XXX

מה יקרה אם מחירי הדירות ירדו ב 20% בעוד שנתיים?
מחיר הדירה החדש יהיה 280,000 שקלים נמוך יותר, כלומר 1.12 מיליון בלבד. יש לכם אותו הון עצמי, ולכן ברור שגם המשכנתא שתצטרכו תהיה 280,000 ₪ פחות מאשר קודם. במקום 900,000 רק 620,000. אלא שבינתיים בואו נניח שהריבית עלתה, ובצורה משמעותית. במקום 3.82% תצטרכו לשלם 6.15%. אז האם מצבכם הורע?
לפי מחשבון המשכנתא, למרות שהריבית גבוהה בהרבה, תוכלו לקצר את פריסת המשכנתא מ 30 שנה ל 23 שנים בלבד, ועדיין להישאר עם אותו החזר חודשי של 4,200 שקל לחודש!

מקור:

מה למדנו מהבדיקה הזאת?
למרות שחיכיתם שנתיים שהדירות יוזלו, ולמרות ששילמתם שכר דירה בינתיים (ככל הנראה סכום דומה, בערך 4,200 בחודש), ולמרות שדפקו אתכם בריבית גבוהה בהרבה – למרות כל זה מהרגע שבו קניתם, תשלמו רק 23 שנות משכנתא. כך שבסך הכול, תגמרו לשלם הכול כולל הכול בעוד 25 שנים מהיום. , מאשימו לב, אתם הולכים להגיע למצב של בעלות מלאה על אותה דירה בדיוק, אבל 5 שנים מוקדם יותר מאשר אם תרוצו לקנות אותה כבר היום!

זו לא טעות! הירידה המשמעותית בגודל המשכנתא, מ-900,000 ל-620,000 אפשרה לחסוך הרבה שנות תשלום, והרבה שנות ריבית דריבית.

שלוש הערות:
1. אם ירידת מחיר של 20% נשמעת לכם דבר מוגזם, תיזכרו שירידה של 20% בסך הכול תביא אותנו בחזרה למחירי 2011, וגם אז היה מדובר במחירים מופרזים (דירות נמכרו במחיר של פי 2 עד פי 4 מעלות הבנייה). המחירים ב 2011 גרמו למחאה החברתית, וכבר אז נחשבו על ידי לא מעט כלכלנים למחירים של בועה ולא למחירים נורמליים. לגבי המהירות שבה המחירים יכולים לרדת, הידעתם שבסוף 2011 המחירים בתל אביב ירדו ב 10% (לפי השמאי הממשלתי) תוך חצי שנה בלבד?
2. בזמן שאתם ממתינים ולא קונים דירה, ההון העצמי שלכם ושל הוריכם לא באמת נשאר בגודל קבוע אלא עולה במקצת, מכיוון שבד”כ הוא מושקע וצובר תשואה, (גם אם קטנה). זה יקטין במעט את גודל המשכנתא שתצטרכו לקחת.
3. אם הריבית על משכנתאות תעלה בישראל, אבל תזדקקו להלוואה לתקופה קצרה יותר (למשל 23 שנה במקום 30), הבנק יהיה מוכן להוזיל לכם את הריבית במקצת (הריבית זולה יותר כשלוקחים הלוואה לתקופה קצרה יותר).
סעיפים 2 , 3 רק מחזקים את המסקנה שמי שיחכה וירכוש בעתיד בזול, יוכל לקחת משכנתא קטנה בהרבה ולסיים לשלם מוקדם בהרבה.
מיתוס מספר 14: המחסור היה ידוע לממשלה כבר ב-2008 אחרי 7 שנים שבהם הוא הלך והצטבר:
בשנים האחרונות התראיין נשיא התאחדות בוני הארץ, נסים בובליל, וסיפר שיש מחסור של כ-130,000 דירות. זהו מספר שהגרף בתחילת הכתבה מראה שהדרך היחידה להגיע אליו, היא לחשב כאילו המחסור התחיל להתפתח כבר בשנת 2001 או אפילו שנת 2000 :

אבל בדיקה העלתה ראיון ב”דה מרקר”, עם אותו ניסים בובליל, שנערך כמה שנים קודם לכן, ביוני 2011, שם הוא מודה שלא היה שום חוסר בדירות עד 2007 :

מקור”XXX

גם שר השיכון סיפר לנו ב-2008 שלא הזהירו מ”מחסור אדיר שהולך ומצטבר”, ושלא הייתה התנפלות על דירות:

מקור:ביזפורטל

מיתוס מספר 15:
משקיעי הנדל”ן לא אשמים שהמחירים עלו. צריך לבנות יותר במקום לעצור את המשקיעים
עד כמה תופעת ההשקעה בדירות השתלטה על ישראל?
בשנת 2006 רק ל-7% משני החמישונים העליונים באוכלוסייה הייתה דירה להשקעה (כלומר ל-40% מהציבור). מאז בוטלה האפשרות הנוחה לחסוך לעתיד באמצעות קופת גמל והטילו מס על המשקיעים בבורסה. כך פנו אנשים לנדל”ן. לאחר מכן הבורסה התרסקה ב-2008 ובנק ישראל הוריד את הריבית כמעט לאפס. למה זה גרם? תסתכלו בגרף על העמודות (כחול+אדום ביחד). בשנת 2012 כבר 32% מאותם “שני חמישונים עליונים” החזיקו בדירה להשקעה, ומאז עברו 4 שנים שבהן האחוז עלה עוד יותר (זה הפסיק לעלות רק לאחרונה, עקב המסים של כחלון)

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

התופעה שבה למשפחה ישראלית “לא מספיקה” הדירה שבה היא גרה, והיא מתעקשת לרכוש עוד אחת- התרחבה פי 5 לפחות!
איך זה מתקשר לסיפור על המחסור? בצורה מאוד פשוטה: תדמיינו מדינה בגודל של ישראל שבה התושבים חיים בשלווה ומחירי הדירות לא עולים בכלל. עכשיו תדמיינו שמיליון משפחות, שכבר מזמן קנו דירות וכבר מזמן גרות בהן, יכנסו לפאניקה, ויאמינו שבלי לרכוש עוד דירה הולך לקרות להן משהו נורא (למשל: לא תהיה להם פנסיה בעתיד, או שלא יהיה לילדים שלהם סיכוי לקנות דירה בעתיד).
מה יקרה במדינה הזאת? התשובה היא שמאותו רגע, בבת אחת, יהיו “חסרות” מיליון דירות! המשפחות יתחילו להתנפל על כל דירה שיוצאת למכירה, ומוכרי הדירות ירגישו בעננים, יעלו מחירים, ויגלו שגם במחיר הגבוה עדיין רוצים לקנות מהם! וזה בדיוק מה שהתרחש בישראל.
מיתוס מספר 16:
תקשיבו לשמאים ולא לממשלה, הם תמיד צודקים:
יש מי שנבהלים מדברי השמאים שמתראיינים בתקשורת היום, שלפיהם שכר הדירה ומחירי הדירות רק יזנקו כי הממשלה היא כישלון. בראש הדוברים ארז כהן, שהיה בעבר יו”ר לשכת השמאים (כיום היו”ר הוא אוהד דנוס). ארז התבטא בסוף 2009 בביטחון רב המחירים עלו כבר “יותר מדי” וצפויים לרדת למטה. לא הייתה לו שום הבנה של השפעת הריבית הנמוכה, ושל ההתלהבות שנוצרה בציבור מהשקעה בדירות ושלא הולכת להעלם כל כך מהר. הוא גם ממש לא חשב שיש איזה מחסור גדול שייקח שנים לפתור, ולכן הגורל האכזר שלנו הוא עליית מחירים ארוכה. הוא ממש לא חזה שעליות המחירים יימשכו עוד 7 שנים אח”כ, ושבמקום ירידת מחירים אנחנו נקבל המשך עליות של יותר מ 60% נוספים… כך כתב ארז כהן באוקטובר 2009:

וזו הפסקה המעניינת:

מקור: ממון

בוודאי כבר הבנתם שאין מחסור ומעולם לא היה. איש לא דיבר על מחסור ואיש לא חזה את עליות המחירים הארוכות כל כך והחזקות כל כך. תחליפו דיסקט בראש. לא סתם לשכת השמאים קראה לתופעה של דירות במיליון שקל “מחיר מטורף”, משום שאיש לא חשב שיש איזשהו מחסור או כל סיבה אחרת שמצדיקה את זה. העליות הן מעשה ידי אדם ונוצרו בגלל אמונות של הציבור. בדיוק מה שסטנלי פישר פחד ממנו.
הבעלים של חברת הבניה מנרב, אברהם קוזניצקי, מגלה בראיון ל”ביזפורטל”, שהוא מודאג:

מקור: ביזפורטל
מיתוס מספר 17:
גם אם המחירים ירדו בעתיד ב 20% , בינתיים הם עולים עוד, ככה שבסוף הם רק יחזרו למה שהם היום.
כאשר מחירי הדירות יורדים, הם נוטים לחזור לממוצע ארוך הטווח, לפני הנקודה בה הם יצאו מאיזון. כלומר, ככל שהמחירים עולים יותר גבוה, ככה הדרך למטה תהיה ארוכה יותר, אבל היא תימשך עד שהם יחזרו לרמה “נורמלית”. לכן גם בנק ישראל וקרן המטבע העולמית, מודאגים יותר ככל שהמחירים עולים יותר. משום שאין מספר מסוים באחוזים, שבו ירדו המחירים ואז יעצרו. ניתן לראות את גרף המחירים של ערים שונות בארה”ב. מחירי הנדל”ן המריאו בחסות הריבית הנמוכה שהונהגה בין 2001 ל 2005 בכל ארה”ב, אך במדינות שונות עוצמת העליות הייתה שונה. אלא שבסופו של דבר, כשהציבור הפסיק לרכוש דירות והמחירים התחילו לרדת, הם עשו את כל הדרך לנקודת ההתחלה. כך שמקומות שעלו יותר גם ירדו יותר.

מקור: XXX

אגב, מי שעדיין חושב שתל אביב מאוד מבוקשת ולכן המחיר בה אף פעם לא ירד, שיחשוב שוב. אם לאס וגאס, ומיאמי שבארה”ב, וגם דבלין באירלנד, מדריד בספרד, וטוקיו ביפן – צנחו ב 50% במחיר תוך שנים ספורות, תל אביב אינה חסינה. בסך הכול הציבור בארץ נמצא באותו הלך רוח שהיה הציבור בארצות אחרות בתקופה שהמחירים עלו. גם ב-2005 וגם ב-2006 הציבור בערים שהזכרתי היה מאוד מאוד בטוח שהמחירים רק יעלו וכדאי לרוץ לקנות דירה.