Skip link

ניתוח מפורט של מחירי הנדל”ן – חלק 3

Facebook

מיתוס מספר 5:קצב הבנייה היום עדיין איטי?
הגרף הבא מראה שכמות המנופים שרואים בכל מקום היא לא רק בדמיון שלכם. יש היום 112 אלף דירות בבניה, לעומת 58 אלף לפני עשר שנים. גידול אדיר! מדובר בעליה של כמעט פי 2 וזה למרות שקצב ריבוי האוכלוסייה לא השתנה בכלל, ואין גל של מאה אלף עולים בשנה שמגיעים לישראל.

  

מקור: XXXX

הגרף הבא נותן לנו פרספקטיבה על העבר. כולם יודעים שבשנות ה-90 הגיעו מיליון עולים חדשים מרוסיה ואוקראינה. באותם שנים הגידול באוכלוסייה היה בקצב של כמעט פי 3 מהריבוי הטבעי! שמעתם גם בטח שאריאל שרון, שהיה שר השיכון, הציף את הארץ בדירות עד שמחירי הדירות ירדו בסופו של דבר. אבל מה שאולי לא אמרו לכם, זה שהיה מדובר בדירות קטנות ופשוטות ובעיקר בפריפריה. כשמסתכלים על השטח הכולל של כל הדירות בבניה (וזה חשוב, כי ברור שדירת 55 חדרים יכולה להכיל יותר אוכלוסייה מאשר דירה קטנה) רואים שהיום אנחנו בונים 25% יותר מאשר שיא השיאים של שנת 1996:

מקור: מדינת ישראל

נשמעות טענות על כך שהעלייה במספר הדירות בבניה, בכלל לא מעידה על תוספת היצע, אלא פשוט על התארכות משך הבניה בשנים האחרונות. מסבירים שיש מעט התחלות בניה, אבל כל בניין “נתקע” בתהליכי בניה במשך שנים ארוכות, כך שבכל רגע נתון רואים הרבה בניינים “חצי גמורים” שעדיין בשלבים של בניה כאלה או אחרים.
לדוגמה, אומרים שבשנות ה-90 לקח רק 14 חודשים לבנות בניין, לעומת כ-26 חודשים כיום. זה נשמע הבדל עצום. אלא שבגרף הבא, תראו שרק בין 1991 ל 1992 בנו בזמנים מהירים כל כך. בשאר השנים משך הבניה היה דומה לזה של היום, אולי מעט קצר יותר. המשמעות היא שעדיין נכון לקבוע שהשטח בבניה כיום (הגרף הקודם) נמצא בשיא.

מקור: XXX

עדכון: השבוע פורסם שנבחרו סופית (לאחר בדיקה מקיפה) 6 חברות בניה זרות (בעיקר סיניות) שיגיעו לארץ עם 6,000 עובדים ושיטות בניה מהירות. 

.
הגרף הבא ממחיש שהגידול באוכלוסייה הוא עקבי, כל הזמן ובאותו הקצב מאז שנפסקה העלייה מרוסיה:

מקור: XXX

מלאי הדירות שאצל הקבלנים, וקצב המכירות:
אם יש מחסור, וקצב הבניה איטי מהדרוש, היינו מצפים שמלאי הדירות שמוחזק אצל הקבלנים ייחטף. אלא שהמציאות מראה שמלאי הדירות רק הולך וגדל, עד כדי כך שהכפיל את עצמו. במילים אחרות: בשנים האחרונות קצב הבניה היה מהיר יותר מקצב הקניה! נכון להיום יש כ-30,0000 דירות שהקבלנים כבר התחילו את בנייתן (ולפעמים אפילו סיימו) אך עדיין לא נמכרו:

מקור: XXX
מיתוס מספר 6:
הממשלה מספסרת במחיר הקרקע?
בתמונה הבאה מובאים נתונים מתוך תוצאות מכרז של קרקע לבנייה במתחם שרונה בתל אביב. בשורה הרביעית מצוין מחיר המינימום שהמדינה דרשה. מחיר המינימום הוא 206,979,500 כלומר 206 מיליון שקל, ואילו הקבלנים הציעו בין 315 מיליון ל 536 מיליון שקל. הרבה מעבר למחיר שהמדינה דרשה.

מקור:XXX

במכרז הבא, שבוצע 6 חודשים מאוחר יותר, (מרץ 2016), מחיר המינימום היה 216 מיליון שקל. כמה הציעו הקבלנים וחברות הבניה למדינה? האם הם רצו לקנות בזול ורק בגלל מחיר המינימום של “המדינה הרעה” הם נאלצו לשלם מעל 216 מיליון?
הטבלה מוכיחה שממש לא. אחרת היינו רואים הצעות של 217 מיליון, או מעט יותר. אלא שבפועל כל ההצעות היו בין 617 מיליון ל 1060 מיליון, שזה 1.06 מיליארד שקל. רוכשי הקרקעות הציעו למדינה סכום גבוה פי 5 מהמחיר שהיא ביקשה!

מקור: XXX

אגב, הסיבה שהיזמים משלמים מרצונם החופשי כל כך הרבה על הקרקע, מתרחשת בגלל אמת כלכלית פשוטה מאוד, אך שמוסתרת מעיני הציבור הרחב:
השוק הוא חופשי. יזמי נדל”ן מבררים בכמה אפשר למכור דירה באזור מסוים בארץ. הם מכפילים את הסכום בכמות הדירות שמותר לבנות על הקרקע שמוצעת למכירה. הסכום הכולל הוא ההכנסה שהם יקבלו בסוף הפרויקט. הם יכולים להרשות לעצמם שההוצאות בפרויקט יהיו גבוהות כמעט עד לאותו סכום. ההפרש בין ההוצאות להכנסות יכנס לכיס שלהם בתור רווח. לדוגמא, אם הם מאמינים שבמרכז תל אביב הם ימכרו את הדירות ב 2 מיליארד שקל, וכאשר עלות הבניה היא 500 מיליון שקל, ועלויות אחרות בפרויקט (שיווק, משכורות להנהלה ולעובדים, ריבית על הלוואות עסקיות) הן 200 מיליון שקל, אז יש להם 700 מיליון שקל הוצאות ו 2 מיליארד הכנסות. זה משאיר להם רווח של 1.3 מיליארד שקל. כעת, אם הם יציעו למדינה 800 מיליוני שקלים על הקרקע, עדיין יישאר להם 500 מיליון שקל רווח, שזה יפה מאוד עבור 3 שנות עבודה. יזמים אחרים, רצו להישאר עם רווח שמן יותר, למשל 700 מיליון שקל, ולכן הציעו על הקרקע רק 600 מיליון. אלא מה? השוק הוא חופשי, והזוכה הוא המרבה במחיר. מי שרצה להיות “יותר מדי חזירי” ולהשאיר לעצמו רווח שמן על ידי הקטנת הצעת המחיר שלו על הקרקע – פשוט נשאר בלי פרויקטים חדשים…
אם יצא לכם פעם למכור דירה, או אפילו רכב משומש, סביר שמכרתם לקונה שהיה מוכן לשלם לכם הכי הרבה. אפילו אם מכרתם דירה שקיבלתם בירושה. האם זה הפך אתכם לספסרים?
האמת הפשוטה הזאת נחשפה מול המצלמות של ערוץ 10, בתוכנית “אדמה משוגעת”, כאשר הקבלן ערן גלבוע חשב שהמצלמה לא מקליטה וסיפר שהוא יכול להרוויח גם אם יוריד 150,000 שקל במחיר הדירות, אך הוא גובה מחיר שוק מלא כי הצעירים מוכנים לשלם את זה. הכתב הכלכלי מתן חודורוב הטיח בו שזו חזירות, אבל אנחנו יודעים שכך פועל שוק


מקור: ערוץ 10