Skip link

ניתוח מפורט של שוק הנדלן חלק 4

Facebook

קישור לחלק הראשון של המאמר

קישור לחלק השני של המאמר

קישור לחלק השלישי של המאמר

מיתוס מספר 7:
נגמרו הקרקעות בישראל.
אני מכיר אנשים שהצליחו לשכנע אותם בזה. אחרים מבינים שיש עוד קרקעות, וש-93% מהקרקעות בישראל בכלל לא בנויות, אך הצליחו לשכנע אותם שגם אם כשנוסעים באוטו רואים המון שדות, זה רק בפריפריה. בכל אופן, רוב האנשים מאמינים שגם אם פה ושם יש עדיין שטח פנוי במרכז הארץ, אז בתל אביב בטוח שכבר אין קרקעות – ולכן שם המחירים יעלו תמיד. האם גם אתם מחזיקים בדעה הזאת?
בתל אביב אושרה לאחרונה תכנית לבניית 220,000 דירות. כיצד? בזכות הממד השלישי – ממד הגובה. רוב הערים בישראל בכלל לא ניסו לנצל את היכולת לבנות לגובה. בתל אביב יש כיום כ 200,000 דירות בנויות, והנה, מסתבר שיש תכנית ויש מקום להכפלה של כמות הדירות בתל אביב. כזכור לכם, יותר אנשים עוזבים את תל אביב מאשר עוברים אליה (הגירה שלילית) , וגם הריבוי הטבעי בה איטי במיוחד (כמעט ואין חרדים בעיר).

מקור: אתר ביזפורטל
כך אמר פרופ’ לנדל”ן, עלי קרייזברג, בראיון בדה מרקר:

מקור: דמרקר
מיתוס מספר 8:
המחירים עלו כי אולמרט עצר תכנון במרכז הארץ
זו הטענה האהובה על ראש הממשלה בנימין נתניהו. זה היה ההסבר שלו בראיון לערוץ 2 בתחילת 2015, לשאלה האם הוא לא אחראי כראש ממשלה לעליית מחירים של 6 שנים רצופות, כולן בתקופת כהונתו. אז ביבי הוא קוסם והצליח להעביר מסר לציבור שאולמרט ביצע החלטה “שערורייתית”. אך האם הנתונים תומכים בכך?
ראשית, כולם כבר יודעים לצטט שבישראל לוקח 13 שנים מרגע שמחליטים להקים שכונה ועד שמתחילים בכלל לבנות. לכן, עצירת תכנון הקרקע בשנת 2008 לא אמורה להשפיע על מה שקרה בשנים שאחר כך (אגב-ההחלטה הייתה בתוקף רק שנה וחצי ואז בוטלה).
שנית, אם אכן לא בנו במרכז מספיק, נראה תופעה שבה ההתייקרות במרכז חזקה יותר מאשר בפריפריה. אז שימו לב לגרפים הבאים של שדרות ובאר שבע. שני מקומות בפריפריה המלאים בקרקע פנויה סביבם. שם המשיכו לתכנן קרקעות, ולכן אין שום סיבה נראית לעין שהמחיר שם יעלה. נתחיל עם דירות שני חדרים בבאר שבע. לפי מדלן, (אתר המתבסס על נתוני העסקאות שהועברו לרשות המסים), עסקה ממוצעת בבאר שבע עמדה על 120,000 שקל בלבד בשנת 2007. (קו בצבע סגול). לאחרונה דירות כאלה נמכרות ב-526,000 שקל! מדובר במחיר גבוה פי 4.38 תוך עשר שנים!

מקור: XXX
נעבור לשדרות. בחדשות אנחנו שומעים על מתקפות הקסאמים על שדרות, ועל הטראומות שזה גורם לילדים שגדלים שם. מסביב לשדרות לא חסרים שטחים פנויים לבניה. אז אם אין ביקושים לגור דווקא בשדרות, ואם למי שרוצה אין בעיה לבנות, מדוע שהמחיר יזנק לשמיים? שימו לב שהגרף הבא מראה את גודל העסקה הממוצעת בכל גדלי הדירות. המחיר עלה מ-147,000 בסוף 2008 ל-776,000 בסוף 2016. מחיר עסקת נדל”ן ממוצעת בשדרות עלה פי 5.28 תוך 8 שנים בלבד!!! אני משער שהמתווכים ועורכי הדין באזור מאוד שמחים שהעמלות שהם מרוויחים זינקו, אבל בשלב כזה כל אחד מאתנו אמור לחשוב לעצמו: “רגע אחד, מה לעזאזל קורה כאן”? בזמן שהמחירים בכל הארץ הוכפלו, דווקא המחירים בשדרות עלו פי 5 ???

מקור: XXX
מיתוס מספר 9:
כל ניסיון להקטין ביקושים, יגרום דווקא לזינוק מחירים
בתקשורת מספרים לנו שכל מה שיצא מההמתנה של הציבור לכניסת חוק מע”מ אפס, זה “התפרצות ביקושים” וזינוק מחירים. האמנם?
הסתכלו על הגרף הבא, האם קצב עליות המחירים אחרי מע”מ אפס, היה גבוה יותר מאשר לפני מע”מ אפס? ניתן לראות שבסך הכול מדובר על חזרה לאותה מגמת עליות, שהייתה גם קודם:

מקור: XXX

אין באמת הרעה בקצב עליות מחירים. נכון שבהחלט הייתה תופעה מסוימת של התפרצות ביקושים, כי בגלל שאנשים “התאפקו” ולא קנו באמצע 2014, בסוף 2014 נוצרה מסה של רוכשי דירות גדולה מהרגיל. אבל יש לזכור: אלו ביקושים שהיו אמורים להעלות את המחירים באמצע 2014 ולא עשו כך. אם היו לנו עוד 4 עמודות בגרף של עליית מחירים באמצע 2014, המחיר המצטבר שאליו הגיעו הדירות היה היום גבוה יותר (במעט). בנוסף לכך, הסתירו מהציבור, שבזמן שהצטברו “ביקושים כבושים” לדירות בקרב הצעירים, ככה גם הצטבר “מלאי דירות שלא נמכרו” אצל הקבלנים, וגם היצע גדול של דירות למכירה אצל אנשים פרטיים שניסו למכור באמצע 2014 ולא הצליחו. המלאי הבלתי-מכור של הקבלנים עלה מ-22,000 דירות ל 27,000 תוך חודשים ספורים, בגלל שהציבור הפסיק לקנות.
אמנם ראינו שלא היה זינוק מיוחד במחירי הדירות לאחר נפילת חוק מע”מ אפס, אבל אין מחלוקת שהיו לקבלנים שיאי מכירות באותה התקופה. מה גרם לציבור לרכוש דירות בהמוניו? אחת הסיבות, שלא רבים מודעים לה, היא זאת: ממש במקרה, במקביל לסיפור של חוק מע”מ אפס, ירדה מאוד התשואה שאפשר לקבל באפיק השקעה שאינו דירות. הייתה צניחה חדה בתשואה על איגרות חוב (אג”ח) ממשלתיות סולידיות. הסיבות לכך היו בעיקר עולמיות (חששות מדפלציה באירופה וציפיות מהבנק המרכזי שלה, ה ECB-לפעול בנושא). סיבה נוספת היא שלוש הורדות ריבית שביצעה נגידת בנק ישראל באותה תקופה.
עד 2014, מי שחיפש אלטרנטיבה להשקעה בנדל”ן, שגם נתפסת סולידית ובטוחה, תמיד מצא אותה בצורת אג”ח ממשלתי. אלא שבגרף הבא רואים שממש במקביל לפעולות של שר האוצר יאיר לפיד, התשואה על אג”ח ממשלתי-שקלי ל 30 שנה, אג”ח 0142 (שמבטיח למי שמחזיק בו תשואה שנתית עד שנת 2042), פשוט צנחה. בתחילת 2014 עוד היה ניתן להשיג תשואה של 5% לשנה, אך בתחילת 2015 התשואה כבר ירדה ל 2.4% בלבד! וזה כבר פחות משתלם מאשר דירות להשקעה, והגדיל את כדאיות ההשקעה היחסית של נדל”ן.

מקור: XXX

מיתוס מספר 10:
בתל אביב אין איפה לבנות, אז המחיר שם לא יכול לרדת.
האם באמת תל אביב לא תושפע ממה שקורה סביבה? האם זה שלא יעשו מחיר למשתכן במרכז תל אביב ימנע מהמחירים שם לרדת גם אם מסביב שאר המדינה תוזל? האם ידעתם שבזמן שהציבור המתין שיהיה חוק מע”מ אפס, שזה חוק שבכלל לא היה אמור לפעול בתל אביב (כולם ידעו שהוא מוגבל לדירות עד מחיר מסוים למטר רבוע), גם בתל אביב היה קשה מאוד למכור דירה והזמן שלוקח למכור הוכפל? האם ידעתם שגם המחירים בת”א התחילו לרדת מעט?
זוכרים את הזוג שרכש דירה בגבעתיים בשנת 1995 בסכום השווה ל 130 משכורות ממוצעות, ולאחר 6 שנים לא הצליח אפילו לקבל עליה סכום השווה ל 80 משכורות ממוצעות? בואו נראה האם המחירים ירדו בצורה דראסטית כזו, בגלל בניה מסיבית במחוז תל אביב (אליו שייכת גבעתיים):

ניתן לראות בגרף שלא הייתה שום בניה מסיבית בין השנים 1995 ל 2001 למרות שבאותה תקופה הגיעו המוני עולים חדשים לישראל. בכל זאת, אנו יודעים שבאותה תקופה הייתה ירידת מחירים משמעותית גם במחוז תל אביב. כך שאין צורך בבניה במחוז עצמו כדי להוריד את המחירים, והמחוז הושפע מירידת המחירים שהתרחשה בשאר החלקים של מדינת ישראל.
שימו לב שדווקא מאז 2010 בונים הרבה, למרות שכמות העולים לישראל לא מתקרבת למה שהיה בשנות ה-90. והמחירים? לא רק שלא יורדים, אלא ממריאים בצורה חסרת תקדים בשנים האחרונות. אני מניח שזה בדיוק הפוך למה שחשבתם.
מיתוס מספר 11:
בישראל זה אחרת, אין בועה כי הציבור אחראי וגם הבנקים:
סטנלי פישר הזהיר ב 2011: אם נגיע למצב שאנשים קונים כי הם חושבים שמחיר של דירות רק יעלה- זה סימן שיש לנו כבר בועת נדל”ן מסוכנת:

אחת הדרכים בספרי הכלכלה להעריך אם יש בועת נדל”ן במדינה מסוימת, זה לבדוק האם נוצר פער בין התייקרות שכר הדירה לבין התייקרות מחירי הנכסים, כלומר מחירי הדירות למכירה. אם ההתייקרות היא גם במחירי הדירות וגם בשכר הדירה, הרי שכנראה מדובר במחסור אמתי בדירות וטבעי שהמחירים יעלו. אם מחירי הנכסים עלו יותר משכר הדירה, זו אינדיקציה לבועת מחירים .הגרף הבא מציג מה קרה בישראל החל מאפריל 2009, התאריך בו הריבית ירדה לשפל של 0.5% (לאחר שנים רבות ברמה גבוהה בהרבה, של 3.5% עד 5.5%). שימו לב שהגרף מציג בעצם את נטל התשלום ביחס למשכורת הממוצעת בישראל (שעולה משנה לשנה, אבל בקצב איטי). הגרף מציג את הגידול העצום במספר המשכורות הדרוש לרכישת דירה, ומצד שני, שלא היה שום גידול במספר המשכורות הנדרשות כדי לעמוד בתשלומי שכר הדירה.

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

הנה גרף של מחרי הדירות לחלק תגובה השכירות בארה”ב על פני טווח השנים 2016-1980. מסומנות הערים מיאמי וניו-יורק, ובצבע שחור הגרף של ארה”ב כולה. ניתן לראות שברגע שהיחס של מחיר הדירה לשכר דירה, עלה מעל הממוצע רב השנים, הוא חזר למטה בסופו של דבר. בניו יורק זה כבר קרה פעמיים (הקו הכתום):

מקור: האקונומיסט

בדיקת הנתון הזה בישראל, מראה שהמצב אצלנו גרוע בהרבה ביחס למה שהיה בארה”ב. זכרו- ארה”ב נכנסה למשבר קשה מאוד בעקבות התפוצצות בועת נדל”ן בכל רחבי המדינה. אלא שהגרף הקודם מראה שבממוצע לכל ארצות הברית, היחס בין מחיר הדירה לשכר הדירה עלה רק ב-38% בין השנים 2006-1998 (הקו השחור שמתחיל מעט מתחת ל-100 ועולה אל קצת יותר מ-125).
ואצלנו? הביטו בגרף הבא- בעשר השנים האחרונות מחיר הדירות התנתק הרבה יותר רחוק מרמת שכר הדירה, וכיום אנחנו כבר 71% מעל רמת הבסיס! זכרו- מחסור יכול כמובן להעלות את גובה שכר הדירה ואת מחיר הדירות. אבל אם מחיר הדירות עלה פי 1.71 מעל ומעבר למה שעלה שכר הדירה, לא ניתן להצדיק זאת בטענות על מחסור. זו אינדיקציה לקיומה של בועת נדל”ן.

מקור: XXX