קניית דירה כאלטרנטיבה להשקעה

משקיעים רבים מאמינים שרק נכסי דלא ניידה הם הכדאיים ביותר להשקעה ולעומתם רבים אחרים מאמינים כי קניית דירה להשקעה היא למעשה הפסד. מי מהם צודק?

רק השבוע הודיע הנגיד פישר על גזירות חדשות בתחום המשכנתאות שאמורות לפגוע בעיקר באלו הרוכשים דירה לצורך השקעה ולכן השאלה הזו רלבנטית הרבה יותר.

במאמר זה ננסה לבחון את הכדאיות הכלכלית של רכישת דירה להשכרה. יש לזכור שקיימים שיקולים שאינם כלכליים. לדוגמה, בעלות על דירה מספקת הרגשת ביטחון ולקיחת משכנתא מחייבת זוגות צעירים לחסוך. אני אתעלם מגורמים אילו ואבדוק את הכדאיות הכלכלית בלבד.

אם נבחן את ההכנסה משכירות כנגד מחיר הדירה נראה שהשקעה בדירה אינה אלטרנטיבה רווחית. לדוגמא, על דירה של 1.2 מליון ש"ח נוכל לקבל שכירות של כ-4,000 ₪ לחודש או בחישוב שנתי נקבל תשואה של כ-4%. תשואה כזו ויותר ניתן לקבל בהשקעה באיגרות חוב של מדינה לטווח של 10 שנים הנחשבות לחסרות סיכון, זאת לעומת מחיר הדירה שיכול גם לרדת ואמנם נפילת מחירים בשווקי הנדל"ן בחוץ לארץ גרמה במשברים קודמים לירידות מחירים של יותר מ-50% במחירי הנדל"ן , כולל במשבר הסאב פריים. נכון להיום דיבורים על בועה בשוק הדיור הם דבר שבשגרה וגם אם אנחנו לא בבועה שעומדת להתפוצץ משקיעים רבים מבינים שהתשואות על נדל"ן לא יהיו גבוהות כמו בשנתיים האחרונות ומחפשים אלטרנטיבות אחרות.

ברם, מתוך השכירות אנו בעצם נשארים עם הרבה פחות. הבה נמנה את הסיבות לכך שבעל הבית המשכיר לא מקבל באמת תשואה של 4%:
1.      עלויות קנייה/ מכירה של דירה- כאשר קונים דירה יש לשלם הוצאות. בנוסף למס קנייה לעיתים יש גם הוצאות תשלום למתווך, שיפוץ הדירה והתאמתה לשכירות.
הוצאות אילו הן חד פעמיות אך גם אם נחלקן על פני 10 שנים ובהתחשב בכך שהן משולמות מראש הן עשויות להוריד את התשואה השנתית ב-0.5%.
2.      אחזקת דירה שוטפת- כל דירה יש לתחזק והתיקונים הקשורים לבלאי חלים על המשכיר. תיקונים שוטפים הם סתימה במערכת הניקוז, נזילה או החלפת דוד שמש אחת לחמש שנים.
אם עלות התיקונים 4,000 ש"ח בממוצע לשנה הם ינגסו בחודש אחד של שכירות.
3.      תשלום ועד הבית שאינו חל על השוכר- בעל הבית חייב בתשלום ההוצאות שאינן שוטפות כגון זיפות הגג או החלפת תנור הסקה(החלפת תנור הסקה כזה עשוי לעלות כ-5,000 ₪ לכל דייר)
4.      הפסד שכירות כאשר הדירה עומדת ריקה בין התקופה שהשוכרים הקודמים עזבו ועד שהשוכרים החדשים נכנסו.
הפסד כזה תלוי בבעל הדירה, מישהו דינמי כמעט ולא ייתן למצב כזה לקרות אבל בעל דירה אחר עשוי להשאיר דירה ריקה במשך כמה חודשים. בתקופה בה אין שוכרים, בעל הבית צריך לשלם את ההוצאות השוטפות כגון ועד בית וארנונה.
5.      שוכרים שבורחים עם חובות ולא משלמים שכ"ד או חשבונות. כאן מדובר בזהירות, ניסיון ומזל. בעלי דירות למכירה בחיפה, ובכל הארץ בפרט מנוסים יוכלו להקטין את הסיכוי ליצירת חובות כאילו על ידי לקיחת ערבויות, המלצות, תשלום מראש וכדומה אבל גם אם יסגרו את כל הפינות האפשריות הסיכון תמיד קיים.

אם כך התשואה על ההון בדירות נמוכה בהרבה מ-4% של השכירות. לא לקחנו בחשבון גם את האנרגיה והזמן המושקעים במציאת שוכרים, חתימת חוזים טיפול בתלונות וכדומה, שגם את הזמן המושקע בהם אפשר לתמחר.

על כן משקיעים רבים מרגישים שמדובר בהפסד של כסף. ואמנם, אם מחיר הדירה לא עולה השקעה בנדל"ן אינה מציאה גדולה.

למזל המשקיעים,  גם אם מחירי הדירות יורדים בתקופות מסוימות בטווח ארוך הם אכן במגמת עלייה. כאשר מבינים כי ההכנסה השוטפת אינה רווחית יש לדאוג לסיכויים הגבוהים ביותר לעליית מחיר הדירה.

בפועל, מחירי דירות אף פעם לא עולים הם עומדים במקום או אפילו יורדים. מה שיכול לעלות אם בכלל הוא מחיר הקרקע עליו יושבת הדירה. גישה נבונה זו המכוונת אותנו לבחור דירה במקום שהקרקעות ישביחו את עצמן תוכל להגדיל את הסיכויים לעליית ערך הקרקע.  בחינה של תוכנית הפיתוח של האזור, לדוגמא סלילת כביש חדש שעשויה להגדיל את הביקוש, תכנון רכבת או רכבת קלה לאזור, קנייה במקומות מרכזיים בהם עתודות הקרקע נמוכות או כל שיקול אחר.

כמו גם בהשקעות בבורסה, הגיון בריא וחשיבה פשוטה עשויים לסייע בהחלטה הנכונה.

נחזור רגע להכנסה השוטפת, מלבד השבחת ערך הנכס אפשר לדאוג להקטנת הסיכון שברכישת דירה על ידי רכישת נכס זול יחסית שהתשואה בו על ההשקעה גבוהה יותר. אם לדוגמא במקום לרכוש דירה ב-1 מליון ש"ח נרכוש שתי דירות זולות יותר של 600,000 ש"ח כל אחת, נוכל לקבל כ-3,000 ש"ח לחודש לכל אחת ותשואה של 6%. כך נוכל לשפר את התשואה השוטפת ולהיות מוגנים יותר מפני הפסד אם מחיר הדירה לא עולה.

לסיום יש לזכור את עיקרון פיזור ההשקעות. מי שיש לו "רק" 500,000 ₪ להשקעה ייאלץ לקחת משכנתא כדי לרכוש דירה וכך יגדיל בהרבה את הסיכון להפסד במקרה של ירידת מחיר וגם ישלם ריביות גבוהות לבנק. לעומתו מי שמחזיק בהשקעה של שלושה מליון שקלים ויותר, יעשה טוב אם ישקיע כשליש מכספו בנדל"ן בנוסף להשקעות במניות, איגרות חוב, קרנות נאמנות, קופות גמל, קרנות גידור ועוד.

הכותב הוא מנכ"ל תטא 1 בית השקעות וניירות ערך בע"מ, חברה לניהול השקעות באמצעות אסטרטגיות גידור. כל הפועל על פי הרשום עושה זאת על אחריותו בלבד.