רכישת וניהול דירה להשקעה הינו עסק מורכב יותר לעומת רכישת ניירות ערך באמצעות ברוקר או באופן עצמי על ידי האינטרנט. רכישת דירה להשקעה כרוכה באיתור נכס מתאים, התאמתו לצרכי השוכרים, פרסומו ואיתור שוכרים, תחזוקת נכס ויש להודות שרובנו היו מוותרים על התענוג של להיות הבעלים של דירה להשקעה ולהתעסק בכל הכרוך בכך אלא אם כן התמורה המתקבלת מזה הינה גבוהה יותר באופן משמעותי לעומת אלטרנטיבות השקעה אחרות. כאן ננסה לבחון את התשואה המתקבלת מרכישת דירה למטרות השקעה בהשוואה להשקעת סכום זהה בשוק ההון במדד תל אביב 100.

ישנן כמה הנחות עבודה ראשוניות שהשפעתן על התוצאות הינה קריטית:
1. דירה להשקעה ניתן למנף באמצעות משכנתא. המשמעות – כסף זול לתקופות ארוכות.
נכון, ניתן לקחת גם הלוואה מהבנק ולהשקיע אותה בשוק ההון אבל בל נשכח שנצטרך לתת לבנק בטחונות נזילים כלומר- כסף. ובמידה ויש לנו סכום לתת לבנק אזי עדיף כבר להשקיע אותו.
מנגד, ברכישת דירה להשקעה, הדירה עצמה משמשת כבטחון לבנק למשכנתאות.
כמובן שניתן לראות הנחה זו מתממשת משום שמרבית משקי הבית המשקיעים בשוק ההון משקיעים את סכומי הכסף שעומדים לרשותם ולא ממנפים את ההשקעות.
2. זמן סביר לבחינת תוצאות ההשקעה הינו- 7 שנים. כלומר התשואה על ההשקעה תדמה מצב שבו השקענו סכום מסוים בשוק ההון או ברכישת דירה להשקעה ולאחר תקופה בת 7 שנים נממש את ההשקעות שלנו ונערוך בחינה עם כמה כסף נשארנו מעבר לסכום אותו השקענו.
מכאן נותר לנו לבנות סימולציה של השקעה בגובה 1,000,000 ₪ שתוצאותיה מתבססות על נתונים רשמיים שמפורסמים בבנק ישראל בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובאתר הבורסה לניירות ערך.

השקעה במניות

תיק מניות בגובה 1,000,000 ₪ שנרכש על ידי משקיע לפני 7 שנים והכספים שבו הושקעו במשך כל התקופה במניות שנמצאות במדד תל אביב 100 אשר שמהוות באופן יחסי מניות של חברות גדולות עם רמת סיכון נמוכה יותר.

התיק נרכש בפועל בחודש מרץ 2005 ומומש במרץ 2012, בפועל תיק מניות זה נשא תשואה מצטברת של 44.7% כלומר, קרן המניות שהייתה במקור 1,000,000 ₪ הפכה במכירה ל- 1,447,000 ₪. המשמעות היא שהמשקיע הרוויח 447,000 ₪ במהלך 7 שנים שכאמור מהווים רווח של 44.7% על ההון המושקע.

יש לציין שעל הרווח הזה ישנו מס רווחי הון בגובה 25% שינגוס ברווח ויקטין אותו ל- 335,000 כלומר תשואה נטו על ההון המושקע בגובה- 33.5%.

דירה להשקעה

נבחן את תוצאות הרכישה של דירה להשקעה אשר נרכשה בשנת 2005 בסכום של 1,000,000 ₪ שההון העצמי הבסיסי שהושקע ברכישתה הינו בגובה- 400,000 ₪ (על פי הממוצע אותו מפרסם בנק ישראל) ובנוסף שולמו הוצאות נוספות כגון: מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, ומימון תקופות ללא שוכרים.
על פי מחקר בנק ישראל התשואה הממוצעת על דירה להשקעה הינה- 4.5% כלומר- על דירה בשווי 1 מיליון ₪ יתקבל שכר דירה שנתי בגובה – 45,000 ₪ שמהווה שכר דירה חודשי בגובה 3,750 ₪.
יש לציין שזהו שכר דירה בסיסי לשנת 2005 וגם עליו יש לבצע שערוכים שמשמעותם – העלאת שכר הדירה לפי קצב עליית מחיר הנכס. למרות זאת נתבסס על כך ששכר הדירה החודשי יכסה את תשלום משכנתא.
כמו כן יש לקחת בחשבון בתחשיב ההוצאות שישנן תקופות בהן הדירה עומדת ריקה ללא שוכרים- בממוצע 1 חודש על כל שנה וחצי וגם את הנתון הזה ניקח בחשבון בתחשיב.

להלן הרכב ההשקעה

עלויות רכישה
מחיר הדירה	1,000,000
הון עצמי	400,000
מס רכישה	50,000
עו"ד	7,500
תקופות ביניים	18,750
סה"כ הון עצמי מושקע	476,250 ₪

 

 

 

 

 

 

**תקופות ביניים – העלות של 5 חודשים שבהם הדירה עומדת ריקה ללא שוכר ועלות המשכנתא תשולם על ידי הבעלים.

המשכנתא

על פי נתוני בנק ישראל המשכנתא של המשקיע הממוצע הינה בגובה 60% מהנכס הנרכש לתקופה בת 17 שנים.
הנתון החשוב שעלינו לקחת בחשבון הינו- מה תהיה יתרת המשכנתא לאחר 7 שנים. זאת משום שאם השוכר ש"יושב" לנו בנכס ומשלם את תשלומי המשכנתא במקומנו שחלק מהם משולם עבור הריבית וחלק מהם משולם עבור הקרן, הרי כל הקטנה של קרן ההלוואה הינה על חשבון השוכר שלנו.
כמובן שבעת מימוש הנכס הקטנת יתרת קרן המשכנתא תשאיר בידינו הון עצמי גבוה יותר.

להלן נתוני המשכנתא

נתוני משכנתא
קרן התחלתית	600,000 ₪
תקופה (בשנים)	17
ריבית	3.50%
החזר חודשי	3,907 ₪
יתרת משכנתא לאחר 7 שנים	450,000 ₪

 

חישוב התשואה על ההון המושקע

מאחר ורכישת דירה להשקעה מאפשרת לנו להיכנס להשקעה עם 40% מהעלות שלה, אזי נחשב את התשואה המתקבלת מהעסקה ביחס להון המושקע שלנו שהוא למעשה ההון המוקצה לרכישת הנכס והעלויות הנוספות של מיסוי, עו"ד ועוד וההון הזה נאמד בכ- 480,000 ₪.
בעת מימוש הנכס שהוא למעשה מכירתו, נחשב את מחיר המכירה המשוערך. כלומר מה היום המחיר של נכס שנרכש בשנת 2005. על פי נתוני הלמ"ס עליית הערך המצטברת מ-2005 ועד היום הינה 32%. המשמעות היא שנכס שנרכש בשנת 2005 ב-1,000,000 ₪ יימכר כיום ב-1,320,000 ₪ לכל הפחות.

ממחיר הנכס שיתקבל נפחית את יתרת המשכנתא ונבחן מה הסכום שיוותר לנו נטו לאחר פירעונה המלא.

חישוב תשואה על העסקה

נתוני מימוש ההשקעה
מחיר דירה משוערך	1,320,000
יתרת משכנתא לאחר 7 שנים	450,000
סכום הנותר לאחר פירעון המשכנתא	870,000
הון שהושקע בעסקה	476,250
רווח נקי	393,750
תשואה מצטברת על ההון המושקע	83%

 

 

 

 

 

 

נכון, יכולים לבוא המבינים ולומר שב-3 השנים האחרונות הייתה בועת נדלן שגרמה לעליות מחירים לא שגרתיות והן אלו שמשפיעות על התשואה הגבוהה שמתקבלת.

מנגד ניתן לציין 2 נקודות חשובות שיתנו מענה הולם לטענה זו:
1. גם אם עליית מחירי הנדל"ן בארץ הייתה שווה אך ורק לעליית האינפלציה המצטברת ב- 7 השנים האחרונות בסך של 18.4%, כלומר: שמירה על ערך ריאלי של דירות למכירה, גם אז במצב כזה ההשקעה בנדל"ן הייתה משתלמת יותר ועומדת על 54% לעומת תשואה של 33.5% בתיק מניות.

2. מסתבר שעליית מחירים כפי שהייתה ב-3 השנים האחרונות אינה דבר חריג, אלא כנראה חלק ממחזוריות השוק. בדיקה בנתוני הלמ"ס מגלה כי בין השנים 1994
ל-2000 עלו מחירי הנדל"ן בארץ בשיעור מצטבר של 72% ואילו עשור קודם לכן עלו מחירי הנדל"ן בארץ בשיעור מצטבר גבוה מכך.

הכותב הינו: עידן אלקבץ, מנכ"ל חברת עתיד – ניהול תיקי משכנתאות